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대형 개발의 문제점을 생생하게 고발하는 현장 리포트!

『도시개발 길을 잃다』는 각자 이익을 챙기기에 급급한 기업의 야욕, 관리와 운영 능력도 없는 공공기관이 한데 엮어 빚어내고 있는 각종 대형 프로젝트들의 문제와 원인을 냉철히 진단하고, 향후 대한민국의 개발이 나아가야 할 방향을 제시한다. 이 책은 새로운 환경과 깨끗한 도시 그리고 미래발전적인 거주민들의 변화 등을 내걸고 진행되었던 대형 개발 사업들이 왜 실패를 거듭하는지에 대한 단순한 지적과 비난에 그치는 것이 아니라 그 해법과 대안을 국내외의 성공사례를 토대로 꼼꼼히 짚어냈다. 제대로 진척조차 되지 못하고 있는 용산국제업무지구, 돈 없는 사람들은 결코 살 수 없는 뉴타운, 텅 빈 공간으로 허비되고 있는 가든파이브까지 또다시 겪어서는 안 될 시행착오를 막기 위해 반드시 지나쳐서는 안 될 부분을 이야기한다.

“한국형 대형개발의 심각한 문제점에 대한 해답을 제시하는 책!”
리처드 파이저(하버드대학교 교수)

제대로 된 방향성조차 없이 추진되고 있는
대형 개발의 문제점을 생생하게 고발하는 현장 리포트!

“상상조차 힘들 만큼 거대한 규모의 이 부실은 누구의 돈으로 갚아지고 채워질 것인가.
답은 ‘우리 모두의 세금’이다. 88만 원 세대의 젊은이들이 직장을 구하지 못한 채
거리를 누비는 이 순간에도 눈먼 돈을 이용한 눈먼 개발과 투자가 일어나는
현재의 상황은 반드시 바로잡아야만 한다. 결국 이 과정에서 빚어지는 잘못된 결과물은
모두 우리의 부담이 되기 때문이다.”
- 본문 중에서

용산, 뉴타운, 한강르네상스, 가든파이브…
화려하게 출범한 국가적 프로젝트들은 왜 모두 실패하는가?
용산, 송도, 가든파이브 등등… 수십조 원에 달하는 규모의 메가프로젝트들은 모두에게 허상을 품게 만들 만큼 화려한 출발했지만 공사가 정체되면서 건설회사들은 하나둘씩 쓰러지기 시작했고, 충분한 리스크 관리 없이 무리하게 투자를 감행한 금융권 역시 심각한 문제를 안게 되었다. 또한 완공을 해 오픈을 한 건물 또한 당초 계획과 달리 텅 빈 창고처럼 운영되고 있다. 결국 상상조차 힘들 만큼 거대한 규모의 이 부실은 ‘우리의 세금’으로 채워지고 있다. 상업적 성과물도 없이, 거대한 부실로 종결되는 이 악순환의 고리는 어디서부터 시작된 것이며, 어떻게 해야 끊을 수 있을 것인가? 하바드 대학교 부동산 박사 출신으로 서울대에서 강의 중인 김경민 교수는 이 항해는 처음부터 경험 있는 선장 없이 출발했기 때문에 목표지점에 도달하지 못할 수밖에 없다고 단호하게 말한다.

각자 이익을 챙기기에 급급한 기업의 야욕, 관리와 운영 능력도 없는 공공기관이 한데 엮어 빚어내고 있는 각종 대형 프로젝트들의 문제와 원인을 냉철히 진단하고, 현재의 문제를 수습하고, 향후 대한민국의 개발이 나아가야 할 방향을 제시하려는 것이 이 책 『도시 개발, 길을 잃다』. 이 책에서는 관리 부실 문제는 물론 대기업들의 부적절한 진행 등 구체적인 부조리를 지적하고 있어 단순히 부동산과 도시 개발에 종사하는 전문가들뿐만이 아니라 사회 구조와 정의의 문제까지 짚어볼 수 있는 사회 도서로서의 의미와 내용을 내포하고 있다.

그 누가 파괴와 부실을 반복할 명분을 가졌는가!
이 책은 새로운 환경과 깨끗한 도시 그리고 미래발전적인 거주민들의 변화 등을 내걸고 진행되었던 대형 개발 사업들이 왜 실패를 거듭하는지에 대한 단순한 지적과 비난에 그치는 것이 아니라 그 해법과 대안을 국내외의 성공사례를 토대로 꼼꼼히 짚어내고 있다. 제대로 진척조차 되지 못하고 있는 용산국제업무지구, 돈 없는 사람들은 결코 살 수 없는 뉴타운, 텅 빈 공간으로 허비되고 있는 가든파이브까지… 또다시 겪어서는 안 될 시행착오를 막기 위해 반드시 지나쳐서는 안 될 부분을 이야기하고 있는 것이다.

모두가 놀랄 만큼 거대한 투자와 규모로 진행되고 있는 이 프로젝트들이 모두가 놀랄 만큼 부실하게 진행되고, 관리되고 있다는 충격에 앞서 저자는 우리의 도시 개발이 ‘건물과 기업’을 위한 것인지 ‘도시에 살고 있는 사람들의 삶’을 위한 것인지 근본적인 것부터 돌아봐야 한다고 이야기한다. 결국 우리가 살고 있는 곳이 바로 ‘도시’이기 때문이다.

추천사

김경민 교수는 미국과 아시아 도시 개발과 부동산 시장에 대한 깊은 이해와 연구 성과를 바탕으로 집필한 이 책에서 한국 도시 개발의 심각한 문제점에 대한 해결방안을 명확히 제시하고 있다. 진화에 가까운 그의 학문적 성장을 지켜보는 것이 내게는 큰 즐거움이다.
리처드 파이저(하버드대학교 교수, Real Estate Academic Initiative 디렉터)

도시계획과 부동산 개발의 전문가로서 남다른 책임의식과 열정, 인간에 대한 따뜻함을 지닌 저자는 디자인이라는 겉포장에 기만되고 유린당하는 인간의 삶을 비판적 지식인의 시각으로 분석해냈다. 이 책은 우리 자신을 성찰하고 앞으로 나아갈 길을 모색하는 데 중요한 시사점을 제시하는 것은 물론 도시에서 살고 있는 우리가 삶의 의미를 고찰하는 데 큰 도움을 줄 것이다.
최무영 (서울대학교 교수, 이론물리학연구소장)

이 책은 천편일률적으로 기존 건물을 부수고 초고층 건물로 채워가는 우리나라의 대단위 건설 사업에 대해 정확히 문제점을 짚고 그 해결책을 제시하고 있다. 특히 디자인이 아니라 그곳에 살고 있는 사람을 중심으로 접근해야 한다는 저자의 따뜻한 인본주의적 시각은 향후 우리가 도시개발 계획에서 지향해야 할 방향을 정확히 제시한다. 도시 개발 전문가는 물론 현재 도시에 사는 우리 모두가 읽어야 할 필독서이다.
이금숙(성신여자대학교 교수, 한국경제지리학회장)

우리나라에는 좋은 건축과 좋은 도시계획이 없다고 사람들은 말한다. 이 책은 바로 그 근본적인 이유에 대해 이야기하고 있다. 공공 디벨로퍼가 없는 나라, 민간 디벨로퍼가 없는 나라, 결과적으로 도시개발에서 공익성이 없는 나라에 대해 언급하면서 그 대안적 방법을 제시하고 있다. 이 책을 통해 건물이 아닌 사람이 살아가는 도시를 만들어가는 새로운 비전이 만들어지기를 기대한다.
김기호(서울대학교 환경대학원 교수, 前서울대학교 환경대학원장)

<책속으로 추가>

제2차 뉴타운 지구의 경우 기존 13만 5,840호에서 계획 가구 수 13만 3,552호로 2,280호가 감소한 것을 보더라도, 뉴타운 사업은 중대형 아파트 중심으로 공급된 것을 알 수 있다. 기존 거주민의 소득 수준과 신규 공급된 아파트가 중대형 위주인 점을 볼 때, 기존 거주민이 재정착할 가능성은 매우 낮다. 서울시 2007년 자료에 의하면 뉴타운 재정착률은 17.1퍼센트에 머무는 것으로 나타난다. 이는 저소득층이 삶의 터전에서 쫓겨나고, 그 자리가 새로운 중산층 타운으로 바뀌는 것이 재개발 사업임을 보여준다.
따라서 ‘지역 격차 해소’라는 정책 목표는 기존 주민들의 소득 향상을 통해서 이루어내는 것이 아니라, 저소득층 주민들을 중산층으로 바꿔치기함으로써 격차 해소를 줄이는 것이다. 먼 미래에 뉴타운을 통해 지역 격차가 해소되었다고 한다면, 소득이라는 숫자상으로는 격차가 해소되었을지 몰라도, 저소득층이 대규모로 쫓겨났다는 진실을 마주하는 한 지역 격차 해소가 허구였음을 실감할 것이다.
지역 격차 해소가 허구라면 당연히 삶의 질 향상도 불가능하다. 주변 환경 정비를 통한 삶의 질 개선은 기존 거주민의 삶의 질을 향상시킴으로써 이루어져야 하는 일이다. 기존 거주민의 터전을 중산층 커뮤니티로 탈바꿈시키는 삶의 질 개선은 중산층 유입을 위한 방편으로써 ‘삶의 질 개선’이라는 정책을 쓴 것일 뿐이다.
3장_<돈 없는 당신은 뉴타운에서 살 수 없다> 중에서

프로롤그 선장 없이 떠난 항해의 결말

제1장 도시 개발, 무엇이 문제인가?
디벨로퍼가 없는 부동산 개발 사업
부도산사업 참여자들 간의 이해 충돌
디벨로퍼의 자금 조달 능력 자산 투자자의 부재
선진국의 프로젝트 파이낸싱과 국내 프로젝트 파이낸싱
장기 투자자의 부재 임대보다는 분양만 고수하는 부도산 전략
건설, 건설, 건설 짓기만 하면 도시는 완성된다?
왜 디벨로퍼인가? 제임스 라우즈와 모리 미노루

제2장 실패한 도시 성형, 용산국제업무지구
섣부른 개발 계획
공익의 가치는 존재하는가?
부동산 시장 분석의 실패
공공 디벨로퍼의 필요성: 보스턴 재개발청의 교훈
한강르네상스 누구의, 누구를 위한 개발인가?

제3장 돈 없는 당신은 뉴타운에서 살 수 없다
뉴타운 개발 서울시의 5퍼센트 광폭 개발
갈수록 드러나는 뉴타운 개발의 문제점
공공관리자제도의 등장과 한계
미국 주택 재개발 정책의 교훈
비영리 커뮤니티 개발 회사

제4장 부동산 전략이 기른 희비 타임스퀘어와 가든파이브
장기적 비전과 치밀한 전략 타임스퀘어
일방적 개발과 무능한 만용 가든 파이브
타임스퀘어와 가든파이브, 무엇이 다른가?
중국의 '상하이 신천지'

제5장 뉴 패러다임 공공 민간 협동 개발
PPD 탄생의 시대적 배경 중심 도시 다운타운의 몰락
PPD의 등장
PPD 참여 주체 공공 조직과 민간 디벨로퍼 그리고 지역 커뮤니티
PPD 개발과정
PPD 도시 재개발 사례 뉴욕 배터리 파크 시티 개발
우리가 나아가야 할 방향

에필로그 우리가 살고 있는 곳이 도시다
주석
감사의 글

우리의 메가 프로젝트는 서로 다른 지역에서, 다른 목표를 향해 개발을 추진했지만, 문제의 원인은 이상하리만큼 유사하다는 특징을 지녔다. 가장 큰 문제점으로 지적해야 할 것은 부동산 디벨로퍼가 없는 개발 사업이라는 점이다. 이런 프로젝트에는 사업을 처음부터 끝까지 주도하며 책임지고 진행하는 디벨로퍼가 존재해야 함에도 불구하고, 우리나라의 메가 프로젝트 사업에는 여러 기업이 서로 발을 담근 ‘프로젝트 금융 투자 회사(Project Finance Vehicle, PFV)’라는, 책임감 없는 공룡만이 핵심에 존재한다. 만일 이 공룡의 머리가 한 개뿐이었다면 사업을 비교적 원활하게 진행할 수 있었을지도 모른다. 하지만 PFV라는 공룡은 몸통 하나에 머리만 여러 개인데 심한 경우에는 10개도 넘는다. 각각의 머리에서 보내오는 서로 다른 신호로 인해 공룡은 신호를 해석하고 실제 행동에 옮기는 데 많은 어려움을 겪고, 이로 인해 프로젝트가 장기화되는 것이다. 또한 공룡의 머리가 각기 다른 이해 관계를 가진 경우에는 전체 개발 사업의 이익에 반하는 행동도 서슴지 않는다. 결국 PFV의 조직 체계 부조리와 무책임성은 프로젝트 개발 기간 장기화와 개발 비용의 증가에 막대한 영향을 미치고 있는 것이다.
<프롤로그> 중에서

과연 31조짜리 개발 사업을 진행하는 용산역세권개발이라는 개발 회사의 CEO에 대해 우리는 얼마나 알고 있는가. 대부분의 사람들이 CEO의 이름조차 모를 것이다. 이는 디벨로퍼(AMC)의 CEO라는 자리 자체가 큰 의미가 없을 수도 있고, 아니면 중요하지 않기 때문일 수도 있다. 수십조 규모의 개발 사업을 진행하는 회사의 CEO가 만약 다른 회사에서 근무하던 사람을 전관예우 차원에서 앉힌 사람이고, 2~3년의 임기 후에는 다시 원래 있던 회사로 돌아간다고 생각해보자. 과연 그는 개발 프로젝트의 성공을 위해 얼마나 열정을 갖고 노력할 것인가. 부동산 개발은 굉장히 위험한 사업이기 때문에 프로젝트가 크게 성공하면 좋지만, 크게 실패할 위험도 존재한다. 이런 상황에서 그는 어떤 결정을 내릴 것인가. 만약 프로젝트가 조금이라도 잘못된다면 3년 후 자신의 본래 회사로 돌아가는 데 방해가 된다고 여기지 않을까.
(중략) 예를 들어 AMC가 A, B, C사 3사로 구성되어 있는데, A사는 금융업, B사는 건설업, C사는 보험업이고, 그중 B사의 임원이 AMC의 대표로 왔다고 가정하자. 건설 업체를 선정해야 하는데, B사의 경쟁 회사인 D사가 건설 비용을 반으로 낮추는 새로운 신공법을 개발했을 경우, 과연 B사의 전 임원이자 현 AMC 사장이 B사 대신 D사를 건설 업체로 선정할 수 있을까? AMC의 프로젝트 비용이 절감되는 것은 알지만, 자신의 임기 만료 시점인 3년 후에 다시 돌아갈 B사의 이익에 거슬리는 행위를 할 수 있을까? (중략) 결론적으로 31조 규모의 용산국제업무지구를 비롯한 초대형 도시 개발 프로젝트에서 디벨로퍼 조직은 사실 상이한 업종들이 뭉쳐서 만든 허수아비에 불과하다. 결국 디벨로퍼로서 프로젝트의 주체가 될 수 없을 뿐 아니라, 프로젝트 개발 비용을 감리, 감독, 통제하는 컨트롤 타워의 역할도 수행할 수 없는 상황이다.
1장_<도시 개발, 무엇이 문제인가> 중에서

현재 용산국제업무지구 개발에는 명문화된 보상 기준이 없다. 보상 기준과 관련하여 사업을 진행하는 서울시와 코레일, 드림허브의 행태는 도무지 이해할 수가 없다. 서부이촌동을 편입시킨 서울시의 입장은 한결같은데, 서울시는 인허가자의 입장일 뿐 토지 보상은 사업 시행사가 결정할 문제여서 주민 동의는 드림허브가 알아서 해야 하는 문제라는 것이다. 드림허브측은 사업 진행을 위해 주민 동의가 필요했고, 동의서를 받는 과정에서 주민들을 설득시키기 위해 정해지지 않은 보상 금액을 제시하기에 이른다. 해당 지역 주민들과의 인터뷰 결과에 의하면, 드림허브(혹은 드림허브에서 고용한 조직)는 내용상 30억 원을 보상하겠다는 허위 광고로 주민 동의율을 높이기 위해 주민들을 현혹시켰다. 대림아파트 108.9제곱미터(33평)형의 현재 가치가 8억 9,000만 원인 데 비해, 용산국제업무지구 개발 사업에 동의해 통합 개발에 참여한다면 보상금과 민간 개발 혜택 그리고 입주권 프리미엄을 다 합쳐 무려 30억 6,000만 원의 이익을 본다고 광고한 것이다. 드림허브의 의도된 속임수인지 무리수인지는 알 수 없다. 하지만 이러한 광고 문구가 드림허브 관계자를 통해서 아파트 주민들에게 전달된 것은 아무도 부정할 수 없다.
그렇다면 왜 보상 기준을 제시하지 않았을까? 30조 원 규모의 대형 부동산 개발 사업을 추진하는 데 보상 기준이 없다는 것이 상식적으로 이해가 되는 일인가?
2장_<실패한 도시 성형, 용산국제업무지구> 중에서